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東京圏の空室率は1%台続く 市街化調整区域での開発が積極化 JLL・物流施設オンラインセミナー

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 不動産サービス会社のJLL日本法人は7月6日、7日、物流不動産をテーマにオンラインセミナーを開いた。今回のセミナーは活況を呈する物流不動産の最新動向や開発のニーズなどを説明。東京圏の空室率の低下は続き、23年の空室率を1.3%と予測した。

 同社は先進物流施設を、2000年以降竣工、延べ床面積で5万m2以上(東京圏・大阪圏)、物件タイプは賃貸用と定義する。セミナー初日はその先進物流施設の展望が紹介された。

 21年第1四半期の東京圏(東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城)では、空室率は前四半期比0.7ポイント上昇の0.9%、賃料(月額・1坪当たり、共益費込み)は同0.7%上昇の4388円と、活況を呈する。21年の新規供給は約250万m2だが、その7割は既にテナントの入居が決まっており、21年の空室率は1.2%と分析した。

 22年は約350万m2、23年は約300万m2の供給が見込まれるが、開発立地はよく、リーシングが順調に進むことで、空室率は22年で1.4%、23年で1.3%と予測する。賃料の上昇も続き、23年で4550円を見込む。

 一方、大阪圏(大阪・京都・兵庫・奈良)の空室率は同0.5ポイント低下の2.9%、賃料(同)は同0.5%上昇の4007円。21年は約110万m2の供給だが、9割が成約済みで空室率を3.0%と予測。空室率は22年が2.5%、23年が2.0%と需給のひっ迫が進み、賃料は上昇圧力が高まり、23年で4150円と予測した。

重要性が増す電気容量

 セミナー2日目はシンポジウム形式でトレンドを説明した。テナントニーズでは、同社インダストリアルリーシング部シニアディレクターの友田健氏が「自動倉庫と物流ロボットを組み合わせて検討するケースが増えており、電気容量の確保が非常に重要になっている」と説明し、今後10年間でロボット化が徐々に進むと考察した。

 開発用地の取得は入札競争が激化し、価格の高騰を招いている。キャピタルマーケット事業部エグゼクティブディレクターの滝沢洋氏は「市街化調整区域や農地を積極的に検討するケースが増えている。ここ10年、各地で開発の実績が出てきており、事業者が経験を積んできた」と説明した。調整区域や農地の開発の前例を踏まえ、行政の担当者の対応も円滑に進む。その一方、自治体の中には市街化調整区域での開発が進み過ぎた影響で、抑制を検討するケースもあるという。

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