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空き家を「ベース向け物件」へ再生。利回り27%超の秘訣とは?

連載 日本が抱える不動産問題に立ち向かえ!「空き家」活用のススメ

この記事を読むのに必要な時間:約4分

ベース向けというと、大きな家をイメージするが、普通の日本家屋でもちょっと手を入れれば借りてもらえるのだとか。実際にベース向けに改修した戸建物件を参考に、空き家をベース賃貸に活用するために必要な要件などを紹介する。

■専有面積50㎡以上、階段はあっても50段以下

ベース契約として査定された物件

写真は最近、ベース契約として査定された物件。見て分かる通り、規模、間取りともにごく普通の日本家屋を改装したものである。ベース向けとして小ぶりにも思えるが、専有面積が登記簿上で50㎡以上あれば、要件はクリアできるのだそうだ。

階段は50段以下であれば可

横須賀では階段のある物件が多いが、それも50段以下であれば可。その代わり、階段部分にはすべて手すりがいる。これは外部だけではなく、住戸内も同様だという。

■ベース向け賃貸にするための必要な要件

ベース向け賃貸としての査定を通すための、水回りに関する要件は以下のとおりである。

  • 風呂場・キッチンなどに給湯器(容量の指定はない)
  • トイレは水洗
  • 乾燥機付き洗濯機(容量の指定はない)
  • オーブンを置くスペース→各人に軍から支給されるため、オーナー側で用意する必要はなく、入るだけのスペースと設置に必要な設備を用意しておけばよい

また、住戸全体に渡って必要なものとしては、以下のようなものが求められる。

  • 防虫網戸→各窓、ドアに常備されていること
  • 照明器具→全室に必要
  • エアコン→居室に各1台ずつ
  • 手すり→落下の危険がある窓へ
2階の部屋は元々2部屋あったが、間仕切りを撤去、広いワンルームに

写真は2階の部屋。元々は2部屋あったが、間仕切りを撤去、広いワンルームにしてある。また、奥右手にシャワーブース、洗面台、トイレを設置してある。その他に、エアコンも必需品となる。

■契約期間はおおよそ3年、原状回復は原則無し

ベース向けの契約で特徴的なのは、期間が3年であるという点。実際のところ、2~3年で転勤になることが多く、最長でも7年くらいまで。契約書は米軍指定の仕様があり、基本的には米海軍のルールに従って契約することになる。

文化の違いが心配だが、実際には、契約以前に軍のほうで土足で上がらないこと、地域のゴミ捨てルールに従うことなど、日本に住む時のマナーなどを教育しており、また、艦船に乗っている時間が長い人は家にいる時間が少ないことなどから、きれいに部屋を使う人が多いという。

■230万円で購入、改修に600万円かけて家賃18万9000円

事例として紹介した物件は、横須賀市でも高台にある住宅地に建つ一戸建てで、買主の投資家は230万円で購入した。購入時には床が抜けており、根太をやりかえる必要があったが、傾きはなかったという。

その後、買主は建物の傷みを修復、キッチンなどの水回りを新しくした上で2階に洗面所、シャワーブースなどを設置、外壁塗装などで改修には600万円をかけた。改修後、ベース契約物件を扱う不動産会社に要件を満たしているかの査定をしてもらい、無事にクリアした。賃料は18万9000円となる予定だ。

この家が230万円で買えたのは、需要が少ないからだ。空き家になるかもしれなかった高台の古家が、「ベース向け賃貸」という視点を取り入れたことで、新たな価値を生んだ事例である。

(参照:賃料18万円以上、利回り27%超。横須賀市・ベース契約物件のお得度。お宝物件に変身させるには要件を満たす改修がポイント!

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