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新年度 先行指標Jリートで読む 不動産インフレ耐性に資金 コロナ直撃セクターも底入れへ

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2022年度に入り、投資対象として不動産への注目が高まるか
 資源価格の値上がり、円安の進行、世界情勢の悪化と国内経済は三重苦に見舞われている。ただ、日本不動産研究所の調査によれば、21年下期の取引金額の合計は約2.8兆円となり、コロナ禍以降も取引は活発だ。Jリートは物件の買い越しを維持しており、長期保有する特性からJリートに物件の集約が進んでいることでモノ不足感が生じやすいとした。20年以降は、SPCやアセットマネジメント会社も物件の買い越しに転じている。外資系ファンドや機関投資家が出資する私募ファンドの取引増加で有力な買い手として存在感を出している。

 そうした中で、不動産のインフレ耐性に優れていることに着眼した投資マネー流入に期待も集まる。不動産取引の先行指標とされるJリートの指標は年初から落ち込み続けていたが、ここに来て反発している。3月半ばあたりまではさえない流れが続いていたが、東証リート指数は回復に向かい2000ポイントまで戻した。一般的に年度末は、地銀など金融機関が決算対策として、保有するJリート投資口(株式に相当)を手放して益出しする傾向が強いが、それも一巡して新年度に向けての動きが指数を押し上げた。

 3月の東証リート指数は前月比で6.7%の上昇となった。用途別に指数を見ると、オフィス、住宅、商業施設、物流施設のいずれの指数も6~7%台のプラスを維持し、セクターごとの格差も見られなかった。同月中に新たな資産取得を発表したのは12の投資法人で計14物件あり、取得価格は約660億円だった。三菱地所やNTT都市開発、東急不動産、野村不動産など開発大手系列のリートが相次ぎビル取得を発表した。

 住宅の取得も活発だ。3月のJリートの住宅指数は前月比7.8%アップした。賃貸住宅の着工件数は、21年3月から12カ月続けて1年前の同じ月との比較で増加しているなど、かぼちゃの馬車事件やコロナ禍のネガティブ思考からの持ち直しが見られ、三井不動産や伊藤忠系列などが住宅取得を発表した。

 商業施設、ホテルといったコロナ禍で直撃を受けたアセットも「足元では既に底を打ちつつあるようにみえる」(モルガンスタンレーMUFG証券)。特にRevPAR(1室当たり売上高)は依然として低水準であることから改善余地が大きく、今後のリベンジ消費が顕在化すればプラスに働く。商業施設も賃料収入の底入れが近いとみられている。このように幅広い物件が取引されている中で、インパクト投資も行われている。日本都市ファンドでは、底地「KARUIZAWA COMMONGROUNDS」をカルチュア・コンビニエンス・クラブから今年12月中旬に取得する予定だ。

 社会経済活動に対する不透明感が拭えないものの、新たな年度は不動産の耐性が改めて見直されそうだ。

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